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Frühjahrsgutachten

Wie die Pandemie den Markt für Handelsimmobilien beeinflusst

Die seit März 2020 anhaltende Pandemie hat den Einzelhandel schwer getroffen. Die Auswirkungen sind allerdings je nach Branche und Standortlage verschieden: Handelsimmobilien für die Nahversorgung etwa bleiben gefragt, Shoppingcenter dagegen stecken in der Krise.

25.05.2021

© Sergey Kohl / stock.adobe.com

Shoppingcenter sind durch die Pandemie unter Druck geraten.

Die Analyse, die das EHI Retail Institute für das aktuelle Frühjahrsgutachten des Zentralen Immobilien Ausschusses ZIA erstellt hat, zeichnet ein differenziertes Bild der Handelsbranche. So konnte der Einzelhandel insgesamt im Jahr 2020 ein Umsatzplus gegenüber dem Vorjahr erzielen. Einige Branchen wie der Modehandel und die Warenhäuser mussten aber erhebliche Umsatzrückgänge in Kauf nehmen. Beim Schuh- und Modehandel lag das Minus im Vergleichszeitraum Januar bis Dezember bei 23,4 Prozent, bei den Warenhäusern bei 13,8 Prozent. Demgegenüber hat der Onlinehandel erheblich profitiert. Sein Wachstum lag bei 24,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Weil die stark steigenden Online-Umsätze der traditionell stationären Händler in der monatlichen Umsatzstatistik des Statistischen Bundesamtes nicht dem Versandhandel zugerechnet werden, geht das EHI davon aus, dass der Umsatzzuwachs des Onlinehandels insgesamt bisher deutlich unterschätzt wird. Stationäre Baumärkte, Elektronik-, Möbel oder Lebensmittelhändler etwa verbuchten zum Teil dreistellige Zuwachsraten bei ihren Online-Umsätzen. Rechnet man diese Effekte heraus, dürfte der stationäre Einzelhandel trotz guter Ergebnisse bei Lebensmitteln, Tiernahrung und Drogerien gegenüber 2019 nicht gewachsen sein.

Der seit Ende Dezember anhaltende Dauer-Lockdown hat diese Situation weiter verschärft. Im Januar 2021 ist der Einzelhandelsumsatz gegenüber dem Vorjahresmonat um 7 Prozent zurückgegangen, im Februar um 5 Prozent. Für den März wurde zwar eine deutliche Umsatzsteigerung von 12 Prozent gegenüber 2020 gemeldet, die Vergleichbarkeit dieser Zahlen ist aber den Studienautoren zufolge stark eingeschränkt und gibt ihnen daher keinen Anlass zu Optimismus.

Mieten in Shoppingcentern und Innenstadtlagen unter Druck

Die dramatischen Umsatzausfälle führten mittlerweile dazu, dass auch gesunde Unternehmen des Einzelhandels in ihrer Existenz bedroht sind, während der Lebensmittelhandel an seinen Standorten zur Nahversorgung weiterhin floriert. Diese Entwicklungen ziehen laut Analyse erhebliche Leerständen in Städten und Shopping-Centern nach sich. Einerseits, weil Unternehmen wirtschaftlich nicht mehr überlebensfähig sind und andererseits, weil größere Filialisten ihre Netze massiv bereinigen.

Während im ersten Lockdown Mieter und Vermieter zunächst über befristete Lösungen im Hinblick auf die Mietzahlung diskutiert haben, geht es nun zunehmend um langfristige Veränderungen beim Mietzins. Während in der Nahversorgung auch zukünftig mit stabilen oder steigenden Mieten zu rechnen ist, werden die Mieten in Shopping-Centern und Innenstadtlagen in den kommenden Jahren weiter zurückgehen, so die EHI-Prognose. Ein Rückgang von Kaufpreisen und Spitzenmieten ist in den Großstädten bereits zu beobachten. Auch die Investitionen in neue Standorte sind betroffen: Für 2021 sind nur noch zwei neue Shopping-Center in ganz Deutschland geplant - die Branche ist verunsichert und im Wartemodus.

Krise als Chance für einen Wandel

Die Folgerungen der Autoren des Gutachtens: Die Politik muss in den kommenden Jahren ihr Augenmerk vor allem auf die Förderung der Innenstädte legen. Um die Attraktivität der Städte zu erhalten, sind hier massive Unterstützungsmaßnahmen erforderlich. Die Vermieter von Handelsimmobilien werden sich auf sinkende Mieten einstellen müssen.

Sinkende Mieten in den Städten könnten aber auch eine große Chance bedeuten: Es können sich neue Mieter ansiedeln und die Städte durch eine größere Bandbreite von Einzelhandelsbetrieben und anderen Mietern vielfältiger werden. Schon heute ist laut Studie zu beobachten, dass Lebensmittelbetriebe und Drogerien wieder den Standort Innenstadt für sich entdeckt haben. Zunehmend werden die Innenstadtstandorte auch für Unternehmen interessant, die bisher ausschließlich als Online-Anbieter aktiv waren.

Das Frühjahrsgutachten des Zentralen Immobilien Ausschusses steht hier zum Download bereit.

Schlagworte: Handelsimmobilien, EHI Retail Institute, Coronakrise

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