Investmentmarkt

Welche Handelsimmobilien während der Pandemie gefragt sind

Das Transaktionsvolumen im Handelsimmobiliensegment lag im Jahr 2020 bei rund 12 Milliarden Euro - ein Rückgang um 17 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Das ergibt eine Auswertung des Immobiliendienstleisters Savills. Das vierte Quartal war das schwächste seit dem Jahr 2009.

13.01.2021

© Hoch Zwei Stock Angerer / Imago

Das Transaktionsvolumen auf dem Handelsimmobilienmarkt ist gesunken, dennoch bleiben etwa Supermärkte gefragt.

„Nach einem starken Jahresauftakt durch zahlreiche großvolumige Übernahmen, Beteiligungen und Portfoliokäufen haben sich die Investitionen in Handelsimmobilien im Jahresverlauf deutlich verringert“, erläutert Jennifer Güleryüz, Associate Research Germany bei Savills. Mit knapp 2,1 Mrd. Euro sei das 4. Quartal das schwächste Abschlussquartal seit der Finanzkrise, fügt sie hinzu. 

Bei den großen Transaktionen handelte es sich unter anderem um den Verkauf von 80 Real-Immobilien, die Übernahme des Immobilieninvestors TLG samt des Einzelhandelsportfolios durch den Konkurrenten Aroundtown sowie Weiterveräußerungen von Kaufhof-Warenhäusern. Die größte Transaktion im vierten Quartal war der Kauf des Matrix-Portfolios mit 33 Metro-Großhandelsmärkten. Diese Abschlüsse spiegeln zugleich die Verschiebung am Markt wider: Lediglich 34 Prozent des Transaktionsvolumens in 2020 entfiel auf Einzeltransaktionen, während diese 2019 noch 54 Prozent ausmachten.

Insgesamt belief sich das Transaktionsvolumen im vergangenen Jahr auf 12 Mrd. Euro und blieb damit 17 Prozent unter dem Wert des Vorjahres sowie 16 Prozent unter dem Schnitt der letzten drei Jahre. Dennoch belegen Handelsimmobilien mit einem Anteil von rund 20 Prozent am gesamten Gewerbe-Transaktionsvolumen weiterhin Platz zwei auf der Liste der bedeutendsten Nutzungsarten - nur Büroimmobilien sind bei Investoren noch stärker gefragt.

Investoren scheuen das Risiko

„Die erhöhte Risikoaversion der Investoren durch die Pandemie spielt eine wesentliche Rolle, denn sie hat den vor dem Ausbruch der Coronakrise bereits vom Strukturwandel betroffenen Einzelhandel deutlich gefordert“, erklärt Jörg Krechky, Director und Head of Retail Investment Services Germany bei Savills. Umso stärker dürfte sich die Nachfrage auf jene Immobilien konzentrieren, die auch in Krisenzeiten stabile Cashflows liefern, fügt er hinzu.

Dazu zählten in erster Linie Immobilien des Lebensmitteleinzelhandels. Angesichts eines geschätzten Nachfrageüberhangs von ca. 3 Mrd. Euro sei in diesem Segment allerdings weiter von sinkenden Renditen auszugehen. Auch ein Blick auf das Transaktionsvolumen zeigt: Supermärkte und Discounter sind die Assetklasse des Jahres 2020: Mit über 3,1 Mrd. Euro entfallen rund 26 Prozent des Volumens auf dieses Segment – so viel wie nie zuvor. 

Kauf-/Warenhäuser kommen auf ein Volumen von 2,25 Mrd. Euro (19 Prozent), Fachmarktzentren auf 2,1 Mrd. Euro (18 Prozent). Auch das Transaktionsvolumen von Geschäftshäusern hat mit 1,6 Mrd. Euro beziehungsweise einem Anteil von 14 Prozent deutlich abgenommen (-70 Prozent im Vergleich zum Vorjahr). Mit 1 Mrd. Euro beziehungsweise einem Anteil von 9 Prozent am gesamten Handelsvolumen waren Shopping-Center so schwach wie seit der Finanzkrise 2009 nicht mehr. Hinzu kommen noch 1,8 Mrd. Euro für sonstige Immobilien, zu denen Baumärkte und auch Cash & Carry Märkte gehören.

Spitzenrenditen sind gestiegen

Die Spitzenrenditen liegen laut Savills-Analyse nach einer Anhebung um 70 Basispunkte bei Shopping-Centern sowie 80 Basispunkte bei Secondary Shopping-Centern im 2. Quartal 2020 aktuell bei 5 Prozent und 7 Prozent. Fachmarktzentren haben demnach um weitere 15 Basispunkte nachgegeben und liegen nun bei 4,25 Prozent.

„Das letzte Jahr wurde von vielen großvolumigen Portfoliotransaktionen geprägt. Da dies ein Sondereffekt war, erwarten wir für 2021 einen weiteren Rückgang des Transaktionsvolumens", so Krechkys Prognose für den Handelsimmobilienmarkt. Allzu stark dürfte der Einbruch angesichts der steigenden Renditen allerdings nicht ausfallen.

Schlagworte: Handelsimmobilien, Immobilienmarkt

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