Pandemie

BGH-Urteil: Mietminderungen wegen Corona sind zulässig

Der Bundesgerichtshof hat deutlich gemacht, dass Belastungen durch die Corona-Pandemie in gewerblichen Mietverhältnissen nicht von vornherein ausschließlich vom Einzelhändler als Mieter zu tragen sind. Der Handelsverband Deutschland (HDE) sieht sich in seiner Auffassung bestätigt.

12.01.2022

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Zwangsschließungen ihrer Läden zur Eindämmung der Corona-Pandemie haben viele Händler in eine schwierige Situation gebracht.

HDE-Hauptgeschäftsführer Stefan Genth kommentiert: „Das BGH-Urteil bestätigt unsere Rechtsauffassung. Es ist ein wichtiger Schritt, dass nun auch höchstrichterlich verbrieft ist, dass die finanziellen Risiken in Verbindung mit der Pandemie nicht alleine auf die Mieterseite abgewälzt werden dürfen. Damit ist der Weg für eine Anpassung der Mieten in den individuellen Vertragsverhältnissen endlich grundsätzlich frei.“ Die Gerichtsentscheidung hatten zahlreiche von den staatlichen Corona-Restriktionen betroffene Einzelhändler dringend erwartet.

Der HDE hatte seit Beginn der Corona-Krise die Auffassung vertreten, dass Risiken im Zusammenhang mit der Covid-19-Pandemie in den Mietverhältnissen nicht einseitig bei den gewerblichen Mietern abgeladen werden dürften. In der Vergangenheit mussten viele Handelsunternehmen feststellen, dass eine einvernehmliche Einigung mit dem Vermieter nicht möglich ist. So haben nach einer HDE-Umfrage noch Anfang 2021 trotz einer bereits erfolgten gesetzlichen Klarstellung beispielsweise noch 60 Prozent der von den Geschäftsschließungen betroffenen Einzelhändler vergeblich auf ein Entgegenkommen des Immobilieneigentümers gewartet.

„Das Urteil wird es den von den Corona-Maßnahmen hart getroffenen Händlern deutlich erleichtern, mit ihren Vermietern eine Reduzierung der Miete zu erreichen“, so Genth weiter. Denn auch wenn es dabei bleibe, dass der Vertragsanpassungsanspruch von der spezifischen Situation im Einzelfall abhängig sei und pauschale Lösungen damit nicht in Betracht kämen, hätten die gewerblichen Mieter mit dieser Rechtsprechung wichtige Rechtssicherheit erhalten, die wegen der Blockadehaltung zahlreicher Vermieter in Vertragsanpassungsverhandlungen dringend notwendig gewesen sei.

Betrachtung des konkreten Mietobjektes

Wichtig ist laut HDE, dass nach der Rechtsprechung bei der Einzelfallbetrachtung nur auf das konkrete Mietobjekt abzustellen ist. Für den Anspruch auf Vertragsanpassung sind damit Konzernumsätze etwa aus dem Onlinehandel oder Rücklagen des Unternehmens aus der Vergangenheit irrelevant. Staatliche Unterstützungsleistungen, die für das konkrete Ladengeschäft gewährt werden, sind demnach aber zu berücksichtigen, auch um eine Überkompensation zu vermeiden. Staatliche Darlehen schaffen dagegen keine dauerhafte Entlastung für den Einzelhändler und können sich nach der Rechtsprechung daher nicht auf den Vertragsanpassungsanspruch auswirken.

Genths Einschätzung: „Auch die Immobilieneigentümer dürften jetzt weniger Interesse haben, den beschwerlichen und kostenintensiven Weg durch die Instanzen der Zivilgerichtsbarkeit zu beschreiten - schon weil sich ihre Erfolgsaussichten heute generell deutlich reduziert haben.“

Schlagworte: HDE, BGH, Coronakrise, Lockdown

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