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COVID-19-Pandemie

Mietzahlung während behördlicher Beschränkungen

Urteil: Das Landgericht München I entschied mit Urteil vom 22.09.2020 (Az.: 3 O 4495/20), dass sowohl die behördlich angeordnete Schließung als auch sonstige Beschränkungen im Zusammenhang mit der Covid-19-­Pandemie zur Minderung der Miete berechtigen.

Von Claudia Lindemann, Syndikusrechtsanwältin, Handelsverband Bayern 15.01.2021

© imago images, teamwork

Mieter, die ohne abschließende Klärung der Rechtslage eigenmächtig die Miete kürzen, gehen das Risiko ein, dass der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigt und unter Umständen Schadensersatz geltend macht.

Fall: Der Mieter hatte das Mietobjekt laut Vertrag ausdrücklich „zum Zwecke des Einzelhandels“ angemietet. Aufgrund der behördlich angeordneten Schließung des Einzelhandels im Frühjahr dieses Jahres war dem Mieter die vertragsgemäße Nutzung des Objekts jedoch untersagt.

Begründung: Unter Verweis auf Entscheidungen des Reichsgerichts zu behördlichen Verboten geht das Land­gericht von einer Beeinträchtigung der vertraglichen Nutzungsmöglichkeit aus, die einen Mangel des Mietobjekts begründe. Die Verhinderung der vertragsgemäßen Nutzung des Mietobjekts durch behördliche Beschränkungen falle gerade nicht in den Risikobereich des Mieters. Auch sonstige Beschränkungen, wie solche der Verkaufs­fläche oder der Kundenzahl, könnten einen Mietmangel begründen.

Tipp: Es handelt sich hierbei um eine zwar zu begrüßende, nicht jedoch auf jeden Fall coronabedingter Einschränkungen zu übertragende Entscheidung. Die Landgerichte Heidelberg (Urteil vom 30.07.2020, Az.: 5 O 66/20), Zweibrücken (Urteil vom 11.09.2020, Az.: HK O 17/20) und Frankfurt a. M. (Urteil vom 2.10.2020, Az.: 2-15 O 23/20) haben sich vollkommen gegensätzlich positioniert und sowohl die Möglichkeit der Mietminderung aufgrund Mietmangels als auch eine Reduzierung der Miete wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage abgelehnt. Festzuhalten bleibt, dass es sich bei den angeführten Entscheidungen jeweils um Einzelfallentscheidungen handelt und daher die weitere Entwicklung gegebenenfalls bis zu einer abschließenden Entscheidung des Bundesgerichtshofs abzuwarten bleibt. Zu beachten ist insbesondere, dass das zwischenzeitlich geltende Kündigungsverbot aufgrund eines Zahlungsrückstands bis zum 30. Juni 2020 befristet war. Mieter, die ohne abschließende Klärung der Rechtslage eigenmächtig die Miete kürzen, gehen daher das Risiko ein, dass der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigt und unter Umständen Schadensersatz geltend macht. Es wird daher empfohlen, der Pflicht zur Mietzahlung trotz der aktuellen Einschränkungen fristgerecht nachzukommen, diese jedoch ausdrücklich unter Vorbehalt einer abschließenden gerichtlichen Klärung zu stellen.

Schlagworte: Coronakrise, Coronavirus, Lockdown, Recht

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