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Lockdown im Handel

Mieter müssen Folgen nicht allein tragen

Die Covid-19-Krise und die damit verbundene staatliche Schließung großer Teile des Einzelhandels hat zahlreiche Unternehmen in eine Krise gestürzt. Über Onlinehandel und den Verkauf per Click & Collect erzielen sie nur einen Bruchteil der bisherigen Umsätze. Fixkosten entstehen aber weiterhin...

Von Dr. Peter Schröder, Bereichsleiter Recht und Verbraucherpolitik beim HDE und Syndikusrechtsanwalt 15.03.2021

© Maderla/stock.adobe.com

Der Handelsverband Deutschland hat seit Beginn der Krise die Auffassung vertreten, dass die vom Lockdown betroffenen Einzelhändler einen Anspruch auf Reduzierung der Miete haben können.

... Insbesondere fordern Immobilieneigentümer häufig mit Hinweis auf die vertraglichen Ansprüche Mietzahlungen in voller Höhe.

Der Handelsverband Deutschland (HDE) hat seit Beginn der Krise die Auffassung vertreten, dass die vom Lockdown betroffenen Einzelhändler wegen Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) einen Anspruch auf Reduzierung der Miete haben können. Weil viele Vermieter die Existenz eines entsprechenden Vertragsanpassungs­anspruchs bestreiten, hat der HDE eine gesetzliche Klarstellung gefordert. Seit dem 31.12.2020 ist nun gesetzlich geregelt, unter welchen Bedingungen die Covid-19-Pandemie eine Störung der Geschäftsgrund­lage darstellt (Art. 240 § 7 EGBGB). Da der Gesetzgeber nicht alle Forderungen des HDE umgesetzt hat, bleiben noch Rechtsfragen offen.

Ein Urteil des Landgerichts München (Urteil vom 25.01.2021, Az.: 31 O 7743/20) hat nun etwas Klarheit geschaffen. Das bayerische Gericht stellt fest, dass die Regel des § 313 BGB während der Pandemie Anwendung findet und auch rückwirkend für die Betriebsschließungen im vergangenen Jahr gilt. Weiterhin wird grundsätzlich klargestellt, dass die Folgen der Betriebsschließungen wegen der Covid-19-Krise nicht einseitig den Mietern zugewiesen werden können. Als Ausgangspunkt einer im Einzelfall zu ermittelnden Risikoverteilung bietet sich nach Auffassung des Richters eine Reduzierung der Miete um 50 Prozent an.

Ein Urteil in dieser Klarheit wäre ohne die gesetzliche Neuregelung kaum denkbar gewesen. Allerdings ist aber weiterhin der Einzelfall zu berücksichtigen. Im konkreten Fall legt das Gericht nach Auffassung des HDE bei der Prüfung falsche Maßstäbe an. Zwar wird richtigerweise festgestellt, dass ein Vertragsan­passungsanspruch nach § 313 BGB keine Existenz­gefährdung, sondern lediglich die Unzumutbarkeit des Festhaltens am unveränderten Vertrag voraussetze. Gleichzeitig werden bei der Berechnung des Anpassungsanspruchs aber (fiktive) Rücklagen des gewerb­lichen Mieters in Höhe von 20 Prozent des EBITDA der letzten drei Jahre mindernd berücksichtigt.

Im entschiedenen Fall ist daher der Anpassungsanspruch im Ergebnis völlig entfallen. Der HDE hält dieses Vorgehen für falsch, weil es zu einer Ungleichbehandlung von Unternehmen in der Krise abhängig von ihrer bisherigen wirtschaftlichen Ertragslage führt, ertragsschwache Unternehmen privilegiert und so zu problematischen Wettbewerbsverzerrungen führt. Ob sich die Sichtweise aus München bei der Rechtsprechung durchsetzt, bleibt daher abzuwarten.

Schlagworte: Recht, Rechtstipp, Lockdown, Coronakrise, Coronavirus, Handelsimmobilien

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