Handelsimmobilien

Mehr als Shopping

Wenn es um die Rettung der verödenden Innenstädte geht, wird gern die kleinteilige Mischung von Wohnen, Handel, Gewerbe und Freizeitangeboten beschworen. Doch in der Praxis fehlt es häufig an den Voraussetzungen für sogenannte Mixed-Use-Konzepte.

Von Cornelia Dörries 02.02.2021

© imago images, Jürgen Ritter

Berliner Mischung: Die Hackeschen Höfe, errichtet 1906, sind zum Modell für Mixed-Use-Konzepte avanciert. Auf 27 000 Quadratmetern bilden Wohnen, Handwerk, Kunst, Kultur, Gastronomie und Handel ein verdichtetes, baulich attraktives Gefüge.

In Gummersbach lässt die Coronapandemie eine ehemalige Karstadt-Kaufhof-Filiale wieder aufleben. So klingen Wunder, zumal in diesen Zeiten. Gut 2 000 Quadratmeter des seit Oktober 2020 leer stehenden Warenhauses dienen nämlich als Impfzentrum für den Rheinisch-Bergischen Kreis im Süden Nordrhein-Westfalens und ziehen pro Tag mehr als 1 000 Personen und damit potenzielle Kunden in die Gummersbacher Einkaufsstraße, 1-a-Lage. Doch was heißt das noch, wenn sich offenbar viele Menschen nach einem knappen Jahr im Corona-Ausnahmezustand die Innenstadt einfach abgewöhnt haben?

Die Zahlen sind bitter: 45 Prozent der stationären Händler in städtischen Lagen mussten einer Umfrage des Handelsverbands Deutschland (HDE) zufolge schon vor dem zweiten Lockdown im Dezember um ihre wirtschaftliche Existenz bangen; das weitgehend ausgefallene Weihnachtsgeschäft dürfte ihre Lage weiter verschärft haben. Branchen-​experten gehen von landesweit 50 000 Ladenschließungen infolge der Pandemie aus – mit drastischen Folgen für die zentralen Lagen landauf, landab. Doch ob der von Handelsverband und Kommunalvertretern geforderte staatliche Innenstadtfonds für diese Betroffenen wirklich die Rettung sein kann?

„Eins sollte klar sein: Der alte Zustand wird sich nicht wiederherstellen lassen“, konstatiert Karl Schwitzke mitleidlos. Der Gründer und Geschäftsführer der Schwitzke Group, eines in Düsseldorf ansässigen Planungs- und Projektentwicklungsunternehmens mit ausgewiesener Retail-Erfahrung, kann in der stereotypen Mittelmäßigkeit einer durchschnittlichen Fußgängerzone – vielerorts das Synonym für Innenstadt – nichts erkennen, was mit Steuer-​millionen gerettet werden müsste. „Als Idee einer monofunktionalen Ballung von Handelsbetrieben hat das Stadtzentrum ausgedient“, ist Schwitzke sicher. Und das liegt nicht primär an den Folgen von Corona.

Planungsrecht modernisieren

Denn jetzt rächt sich eine Raumordnungspolitik, die seit den 1950er-Jahren auf die Trennung von Wohnen, Arbeiten, Freizeit und Produktion gesetzt und damit Strukturen betoniert hat, die sich – Stichwort „Mixed Use“ – durch die einfache Beschwörung der europäischen Stadt mit ihrer kleinteiligen Mischung nicht überwinden lassen. Das räumlich verdichtete Mit- und Nebeneinander von bislang sortenrein getrennten Nutzungen gilt allerorten als Zauberformel zur Belebung der durch die Krise des stationären Handels verödenden Stadtzentren.

Während Kommunen mit einem gut erhaltenen historischen Gebäudebestand dafür zumindest über die nötigen baulichen Voraussetzungen verfügen, lassen sich die modernen Einkaufslagen der Nachkriegszeit allein mit aufwendigen strukturellen Interventionen für eine Mixed-Use-Zukunft rüsten. „Eine blickdichte Handelsimmobilie aus den Siebzigerjahren, ganz gleich, ob Warenhaus oder Einkaufszentrum, kann man nicht einfach zu einem Büro- oder Wohnhaus umbauen“, erläutert Innenarchitekt und Designer Klaus Schwitzke, der mit seinem Bruder Karl die Geschicke der gemeinsamen Unternehmensgruppe lenkt.

Abgesehen davon, gibt es zwar ein gesellschaftliches Bewusstsein für jene urbanen Qualitäten, die in den Wiederaufbaujahren zugunsten einer autogerechten, funktional entmischten Stadt geopfert wurden, doch die nach wie vor verbindlichen bau- und planungsrechtlichen Vorgaben hinken diesen Einsichten hinterher. So kann beispielsweise ein wagemutiger Investor zusammen mit dem experimentierfreudigen Kommunalpolitiker von einem Handwerkerhof träumen, in dem ein Tischler seine Möbel nicht nur fertigt, sondern auch verkaufen kann, und wo eine Tür weiter vielleicht ein Bäcker ein kleines Bistro betreibt und im ersten Stock eine Ska-Band probt. Doch spätestens die Genehmigungsbehörde wird mit Verweis auf Lärmschutz, Emissionsauflagen und die unzulässige Verbindung von Gastronomie, Produktion und Handel unter einem Dach den Kopf schütteln. „Mixed Use allein wird die Innenstadt so schnell nicht retten“, sind sich die Schwitzke-Brüder einig.

Denken in Asset-Klassen überwinden

Auch die Begehrlichkeiten des Handels- und Gewerbeimmobilienmarkts richten sich im Moment nicht auf die zentralen Lagen. Hoch im Kurs stehen bei den Investoren derzeit vor allem die häufig peripher gelegenen Nahversorgungs- und Fachmarktzentren. Rolf Elgeti, CEO der Deutsche Konsum REIT (Real Estate Investment Trust) AG, bewirtschaftet ein Handelsimmobilienportfolio, das vor allem LEH- und Fachmarktstandorte in kleinen und mittleren Städten umfasst.

Die Gründe für deren Attraktivität liegen auf der Hand. „Zum einen ist der Lebensmitteleinzelhandel eine stabile Größe, die keinen zyklischen Schwankungen unterliegt“, so Elgeti. „Zum anderen sind diese Standorte gut eingeführt, verkehrsgünstig gelegen und aufgrund der hierzulande rigiden Genehmigungspraxis auch nicht beliebig vermehrbar.“

Das Thema „Multi Use“ spielt im Handelsimmobiliensektor jedenfalls noch keine große Rolle, und schon gar nicht mit Blick auf die Objekte der Deutsche Konsum REIT AG. „Wir sehen keinen Grund für konzeptionelle Interventionen“, befindet Elgeti. „Wir rüsten allenfalls dort energetisch oder baulich nach, wo Bedarf besteht.“ Die Innenstadt sieht er in erster Linie als Erlebnisort, an dem Gastronomie, exklusivere Retail-Formate und Entertainment eine attraktive Mischung bilden.

Dieses Denken in eng definierten, räumlich spezifizierten Asset-Klassen spiegelt gewissermaßen die separierten städtischen Funktionen Einzelhandel, Dienstleistungen, Gastronomie, Wohnen, Gewerbe wider und müsste für tatsächlich realisierbare und möglicherweise erfolgreiche Mixed-­Use-Konzepte in den Kommunen ebenso überwunden werden wie die allerorten beklagte Planungs- und Genehmigungspraxis.Doch wie lässt sich die Selbstblockade einer so dringend auf neue Ansätze angewiesenen Stadtentwicklungspolitik lösen?

Wie eine Innenstadt indes die vorhandenen Planungsinstrumente nutzen kann, um zumindest die baulich-architektonischen Voraussetzungen für eine neue Entwicklung zu schaffen, zeigt das Beispiel Kiel: Das Zentrum der schleswig-holsteinischen Landeshauptstadt wurde nach den schweren Zerstörungen im Zweiten Weltkrieg nach Maßgaben der Architekturmoderne wiederaufgebaut; der alten Holstenstraße wuchs dabei die Rolle der Fußgängerzone zu.

Kommunen als Impulsgeber

„Die Kleinteiligkeit der traditionellen Altstadt mit ihren Patrizierhäusern wurde dabei zugunsten großflächiger Handels- und Bürostrukturen aufgegeben“, sagt Doris Grondke, Stadträtin für Stadtentwicklung, Bauen und Umwelt. „Straßen wurden autogerecht erweitert und Verkehrsknotenpunkte entstanden. Das hatte auch zur Folge, dass das Wohnen weitgehend verschwand.“

Es ist die allseits bekannte Problemlage. „Der Baubestand in diesen Lagen ist aufgrund der immensen Gebäudetiefe für zeitgemäße Zwecke eigentlich nicht mehr nutzbar, vieles steht leer“, so Grondke weiter. „Wir als Stadt müssen uns über diese Immobilien im Sinne eines Strukturwandels Gedanken machen. Doch viele sind Eigentum von irgendwelchen Fondsgesellschaften, die wir schlichtweg nicht erreichen.“

Öffentlichen Raum neu definieren

Trotzdem ist in Kiel etwas passiert. Denn die Stadt als Bauherrin hat im Rahmen ihrer Möglichkeiten einfach mal mit dem Wandel begonnen. Mit dem Kleinen Kiel-Kanal wurde im August 2020 nach knapp drei Jahren Bauzeit eine innerstädtische Wasserlage eröffnet, die nicht nur atmosphärisch ein Gewinn ist. Die mit dieser Maßnahme einhergehende Aufwertung des Zentrums zieht erhebliche Investitionen nach sich. Auf jeden städtischen Euro kommen laut Aussage des Stadtkämmerers 15 Euro privates Kapital. In den nächsten Jahren sollen rund um den Kleinen Kiel-Kanal Wohnungen, Geschäftshäuser, Hotels und Gastronomieeinrichtungen entstehen. Auch neue Läden siedeln sich an.

Für Stadträtin Doris Grondke ist die erfolgreiche Neudefinition des öffentlichen Raums zwischen Bootshafen und dem natürlichen Binnengewässer Kleiner Kiel nur der Anfang. Im Moment sitzt sie über den Wettbewerbseinreichungen zur Restrukturierung der schon erwähnten Holstenstraße, wo die Neugestaltung der Freiflächen im Zusammenhang mit einer wünschenswerten Nutzungsvielfalt in den Erdgeschossen entwickelt wird.

Kultur, Gastronomie, Dienstleistungen und Handelsformate in Verbindung mit guter Architektur und hoher Aufenthaltsqualität – was wie ein Patentrezept klingt, wird mit Glück das Ergebnis eines langfristigen Veränderungsprozesses sein, bei dem freilich noch viele Hürden zu überwinden sind. Doch Grondke sieht sich auf einem guten Weg: „In der Gesellschaft ist inzwischen angekommen, dass Innenstadt mehr als Shopping ist.“

Schlagworte: Handelsimmobilien, Innenstadt

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