Trotz der Coronakrise konnte der deutschlandweite Investmentmarkt für Handelsimmobilien im ersten Quartal 2020 ein Transaktionsvolumen von 5,05 Mrd. Euro verzeichnen, teilt Savills mit. Mit diesem Wert ist das Ergebnis nicht nur fast doppelt so hoch wie im Vorjahresquartal, sondern stellt zugleich das bisher stärkste Auftaktquartal dar. Damit bleiben Handelsimmobilien mit einem Anteil von rund 27 Prozent auch weiterhin die zweitbedeutendsten Nutzungsarten am deutschen Investmentmarkt, gleich hinter Büroimmobilien.
„Die Auswirkungen der Pandemie sind in den Zahlen des ersten Quartals nicht ablesbar. Für das zweite rechnen wir jedoch mit einer deutlich geringeren Transaktionsaktivität und einem deutlich niedrigerem Gesamttransaktionsvolumen“, sagt Jörg Krechky, Director und Head of Retail Investment Services Germany bei Savills. „Die Pandemie wirkt als Beschleuniger für Insolvenzen im Einzelhandel, insbesondere im Textilsegment sowie in der Gastronomie.“
Übernahmen und Portfoliokäufe dominierten erstes Quartal
Größere Übernahmen und Portfoliokäufe dominierten das Marktgeschehen in den ersten Monaten des Jahres, während Einzeltransaktionen lediglich 30 Prozent des Transaktionsvolumens ausmachten. Ausschlaggebend waren vor allem zwei große Portfoliotransaktionen: Zum einen die Übernahme der SB-Warenhauskette Real mit 80 Objekten durch SCP und X+Bricks und zum anderen die Beteiligung des US-Immobilieninvestors RFR an 30 deutschen Kaufhof-Immobilien. Demzufolge ist auch die durchschnittliche Transaktionsgröße in die Höhe geschnellt – die Anzahl der registrierten Transaktionen hingegen ist so niedrig wie seit fünf Jahren nicht mehr und lag in den letzten zwölf Monaten bei 489 Deals, so Savills.
Auch die Aufteilung des Handelsvolumens nach Assetklassen ist von den Portfoliotransaktionen geprägt. So ist es wenig überraschend, dass Super- und Verbrauchermärkte sowie SB-Warenhäuser und Discounter für mehr als 30 Prozent des Volumens verantwortlich waren, gefolgt von Warenhäusern mit rund 20 Prozent. Fachmarktzentren machten rund 17 Prozent des Einzelhandelstransaktionsvolumens aus, Geschäftshäuser folgen mit 16 Prozent auf dem vierten Rang. Shopping-Center-Transaktionen gab es der Analyse zufolge im ersten Quartal nur wenige – der Anteil am Gesamtvolumen betrug lediglich rund sechs Prozent.
Investoren scheuen das Risiko
„Aufgrund der aktuellen Situation und der unüberschaubaren Marktlage ist eine konkrete Einschätzung des Renditetrends kaum möglich“, erklärt Krechky. Allerdings sei aus laufenden Transaktionen absehbar, dass Investoren bereits jetzt eine Renditesteigerung vorwegnehmen. Angesichts der zu erwartenden massiven Folgen der Pandemie korrigieren Investoren dazu ihre Mieterwartungen deutlich nach unten. „Da die Risikoaversion in Zeiten hoher Unsicherheit steigt, gehen wir im Non-Core-Segment von einem stärkeren Anstieg aus als im Core-Bereich.“
Im Gegensatz zur Textilbranche gibt es aber auch resilientere Einzelhandelsbranchen: „Eine Ausnahme könnten der Lebensmitteleinzelhandel und lebensmittelgeankerte Zentren sein“, sagt Krechky. „Der Lebensmitteleinzelhandel als Single Asset oder mit ergänzendem Nahversorgungssortiment ist das Produkt der Stunde.“
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